サラリーマンの節税 極意の書

知らないサラリーマンは損してる!10年後に差がつく節税術

 

不動産投資で節税

サラリーマンのための節税ノウハウとして、不動産投資で所得税や相続税の支払額を減らせる仕組みを解説しています。

不動産投資でサラリーマンの所得税を節税できる仕組みとは

不動産投資でサラリーマンの所得税を節税不動産投資の家賃収入を赤字に計上し、損益通算で本業の収入から差し引くことで、総収入額を安くして所得税を軽くする。これが、不動産投資による所得税節税の基本的な考え方です。

簡単に説明すると、物件の維持・管理費や広告費、入居者管理にかかる費用などは、不動産投資にかかった経費として計上できます。その合計金額が家賃収入より多くなると、不動産投資の収入は当然赤字です。

その赤字ぶんの費用は、サラリーマンとしての本業の収入から差し引くことができ(これが「損益通算」です)、結果として以下のような節税効果が得られるのです。

  • 損益通算していない場合
    本業の収入がすべて所得税の課税対象に。
  • 個人事業の赤字を損益通算した場合
    (本業の収入)-(個人事業の赤字額)の金額が所得税の課税対象になるため、所得税額が下がる。

ただし、不動産投資で赤字を出すことのデメリットもあります。

  • 赤字の投資をすると次の融資が通りにくい
  • 土地負債利子の分は給与所得との合算ができない
  • 青色申告特別控除の適用を受けられない

不動産投資はサラリーマンの節税にどう関係するのか

投資物件に限らず、不動産の相続については、遺産総額から債務と葬式費用が差し引かれ、さらに基礎控除が適用されます。

例えば妻と子供2人なら計算式は以下の通り。
5,000万円+(1,000万円×法定相続人数)=5,000万円+(1,000万円×3人)=8,000万円

遺産総額が上記項目を超える額だった場合、不動産は以下のように評価されます。
土地評価額=路線価(公示価格×0.8)×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合×1)
借家権割合は国税庁サイトに掲載されていて、東京国税局管轄なら一律0.3。
賃貸割合は全棟貸しを1として半分なら0.5と換算されます。
この他、【小規模宅地等の特例】が適用されると土地評価額は半額になります。

建物の評価はその市町村による固定資産税評価額と同様。
概ね購入額の50~60%となります。
建物評価=購入額×50~60%×(1-借家権割合×賃貸割合×1)

例えば土地代800万円+建物1,200万円、計2,000万円の物件で、借地家割合0.6、借家権割合0.3、賃貸割合1とした場合、不動産評価は以下の通り。

  • 土地/800万円×0.8×(1-06×0.3×1)×50%=262.4万円
  • 建物/1,200万円×50%×(1-0.3×1)=420万円

合計しても682.4万円で、2,000万円を現金所有するのに比べて3分の1程度の評価額に節税できるのです。

相続税の節税対策で不動産投資する際の注意点

不動産投資をすれば単純に相続税が安くなると考えるのは早計。
以下の注意点を頭に入れて、不動産会社に相談してください。

  • 利回りの良い物件を見つける
  • 購入直後に相続した場合の試算だけでなく賃料収入も見込んで検討する
  • 相続人が相続後に不動産投資を継ぐかなど協議しておく
  • 中長期的に不動産投資するなら不動産所有法人化も検討する

不動産投資で節税対策した人たちの体験談

しっかり計画し運用すれば確かに節税効果がありますが、上記の注意点を見落としていたばかりに失敗した人たちの体験談を集めてあります。

気になる人はぜひ参考にしてみてください

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